第506章 我们说了算
第506章我们说了算
银行那边的理财产品正式开售，意味着东风慈善马上就能收回一笔社会募资。
这笔钱到手后，对于梁鑫来说首先能获益的部分，就是他和陈光建以及东风投资集团，可以直接拿到一笔“慈善基金运营管理费”。至于具体管理费的数目是多少，当然是他们三个股东说了算。不过按照之前的口头约定和计划，这笔钱的总额至少该在三十个亿左右。
然后按照占股比例，东风投资集团作为占股90%的大股东，自然要咬一口最大的；可余下的部分，对各占5%的梁鑫和陈光建而言，依然不是小数目。
怎么的，也该有一个亿。
只不过，不是马上就有。
想要完完全全拿到这笔钱，大概还得等到年底。
因为三金科技提供的“准备金”也得分批转出，按照每40天十个亿的速度，要转完协议中余下的40个亿，起码也还得再等上160天。
并且前提还得是在接下来的这160天里，同学网上的《守卫家园》和慈善天使的打赏热度依然能保持在现在这个水平上，也就是日均三千万的流水。
而按眼下的市场形势，梁鑫最多也就只能说，完成这一步的可能性还是比较大的，大概八成以上。但要说百分百实现，梁鑫也无法打这个包票。
只能祈祷老天爷不要关键时刻乱开玩笑。
但话说回来，这笔钱相较于“慈安1号”的全部计划筹集资金，仅仅也只是很小的一部分。剥离掉这笔梁鑫他们的合法贪污的款子，余下的大头，有51%要留在银行手里，剩余大头中的49%，才是接下来的主角。
梁鑫将使用这笔钱，马上开启在全国范围内的，新时代跑马圈地运动。
接着再用所购得的土地为抵押，套取更大的一笔资金。总共预计，在未来两年时间里，共负债将达到一千亿左右的规模。
也就是理论上平均每个月光利息就要还至少10亿的水平……
这手笔，真是想想都赤激啊
那么这笔钱，到时候到底该怎么还呢？
嗯……
“先不用想那么多！先把地全都搞到手再说！”
两天后，在五一国际劳动节这个很有意义的日子里，东风投资集团总部会议室里，梁鑫和一大票东风投资集团的高管们再次齐聚一堂，反复对这个巨大到吓人的计划，做具体的空手套白狼推演。梁鑫站在巨大的中国地图前，手里拿着激光笔，满腔豪情。
“在乐观评估国内房地产市场必将大幅度火热的背景下，我们完全可以再加二次杠杆，来一次性解决成本的问题。
具体方案是，先用我们首轮理财募资而来的四百亿可用资金，在全国大概两百五十座城市，买下足够建设三百座东风广场的土地，这部分土地的资金和债务问题，根据我们之前的推演，可以说是绝对安全的，就算爆雷了，唯一的受害者，也仅仅只有三金科技一家，而且三金科技最大的损失也不是破产，仅仅是可能无法按时上市。
那么这部分土地，我们暂时将其归类为A类土地。然后以A类土地为抵押物，我们再进行第二次的杠杆，在三线以上城市，买下总额同等于A类土地的B类土地。按每年不超过百分之十五的利息来算，四百亿负债的B类土地，每年需要付出的成本，就是六十亿。而土地的价格，我判断增长速度应该还要快过房价。那么我们只需要等到B类土地，在未来五年之内，价格增长两倍以上，我们就能通过直接卖出所有的B类土地，获得一千两百亿的资金。
这部分资金，就将直接抵充掉我们购买A类和B类土地所付出的，总计八百亿的够地成本，同时扣除五年三百亿的B类土地资金成本后，还能净收入一百亿左右。因此，我们最稳妥的做法，是对B类土地只买不建，囤积居奇、待价而沽！
与此同时，我们对A类土地的开发，应该做如下安排。
首先我们应该将A类土地的所在地，分成一到五线城市，对于规模较小的四线和五线城市，我们暂时不做开发。土地也仅仅只先预购足够建设广场的部分，短期内不急于进行开发；因为四线和五线的城市，不论是建设广场抑或是开发商品楼房，收益相较而言都是相对来说比较低的，这样的收益，完全无法填补上我们资金环节的漏洞。
所以我们对A类土地的开发，最起码要从三线城市开始。以W市为例，我们在这里，按照人均消费能力和平均房产价格，将W市列为二线城市。假设我们在类似W市这样的城市里，拿下一块两百亩的住宅用地，总建筑面积可以达到四十五万平方，按照每平方平均一万块来计算，就是四十五亿的销售额。那么刨去这里头我们已经预扣掉的拿地成本，哪怕只按不到百分之五十的利润来计算，这样一块两百亩的土地，我们至少能获利二十个亿。
这二十个亿，一部分可以抵消我们在当地建设广场的成本，剩余的十个亿，拿来填补A类土地的资金漏洞完全绰绰有余。
而且要知道，我们的A类土地资金使用成本，是有准备金的。在接下来的两年时间里，我们完全不需要考虑A类土地还钱的问题，也就是说，只要同时开工六个这样工地，以预售的方式拿到购房款，我们就能稳定保证，A类土地和B类土地的资金不崩盘。
我们不妨以二线城市的六个两百亩为一轮。
只要能完成第一轮建设，我们就能先结清和三金科技之间的债务。
等完成第二轮，我们就能获得六座东风广场的全部建设成本。
这个时候，广场建设和商品住宅建设就可以同时进行。
并且大家不要忘记，房价是在上涨的。三年之后，我们可能根本不需要二线城市的一轮建设——只需要三线城市的一轮建设，就能满足我们资金链的需求。
同时呢，随着一线城市东风广场的落成，我们在战略上的回血也将开始。甚至一线城市商品住宅卖出一轮的钱，足够我们修建五六个广场。一线城市的商品住宅，反倒不需要着急。
最后我来总结一下，就是一线城市，首先着重建设广场，打造品牌，同时尽可能多地囤积土地，适当时候开始投入建设；二线城市和三线城市，抓紧大规模拿地，首重商品住宅开发，为整个战略计划提供资金支持，等到整体资金情况平衡稳定后，再考虑进行广场建设；三线城市少量囤积土地，未来以广场建设或者其他自用商业地产建设为主。
那么接下来我们的问题，就是要先区分出来，到底哪些是一线，哪些是二三线，哪些是四五线。然后马上行动，抓紧把我们的人，派到那些一二三线城市去，一秒都不能再拖了！”
梁鑫的激光笔，停在了S市凸出的三角上。
会议室里，东风国际地产的众人一片轻呼，脸上写满振奋和蠢蠢欲动。
滕增岁眼里隐隐精光闪动。
虽然梁鑫的这一切冒险计划，全都是建立在房价一定猛涨的基础和前提上。
严格来讲，简直就是在赌博。
可梁鑫那不知来自何处的自信，却让滕增岁对那个未来，也充满了说不清道不明的信心。
会议室里一阵议论。
角落里忽然有人问道：“我们自己来定义城市级别吗？”
“嗯。”梁鑫对那人点了点头，“对，我们说了算。”
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银行那边的理财产品正式开售，意味着东风慈善马上就能收回一笔社会募资。
这笔钱到手后，对于梁鑫来说首先能获益的部分，就是他和陈光建以及东风投资集团，可以直接拿到一笔“慈善基金运营管理费”。至于具体管理费的数目是多少，当然是他们三个股东说了算。不过按照之前的口头约定和计划，这笔钱的总额至少该在三十个亿左右。
然后按照占股比例，东风投资集团作为占股90%的大股东，自然要咬一口最大的；可余下的部分，对各占5%的梁鑫和陈光建而言，依然不是小数目。
怎么的，也该有一个亿。
只不过，不是马上就有。
想要完完全全拿到这笔钱，大概还得等到年底。
因为三金科技提供的“准备金”也得分批转出，按照每40天十个亿的速度，要转完协议中余下的40个亿，起码也还得再等上160天。
并且前提还得是在接下来的这160天里，同学网上的《守卫家园》和慈善天使的打赏热度依然能保持在现在这个水平上，也就是日均三千万的流水。
而按眼下的市场形势，梁鑫最多也就只能说，完成这一步的可能性还是比较大的，大概八成以上。但要说百分百实现，梁鑫也无法打这个包票。
只能祈祷老天爷不要关键时刻乱开玩笑。
但话说回来，这笔钱相较于“慈安1号”的全部计划筹集资金，仅仅也只是很小的一部分。剥离掉这笔梁鑫他们的合法贪污的款子，余下的大头，有51%要留在银行手里，剩余大头中的49%，才是接下来的主角。
梁鑫将使用这笔钱，马上开启在全国范围内的，新时代跑马圈地运动。
接着再用所购得的土地为抵押，套取更大的一笔资金。总共预计，在未来两年时间里，共负债将达到一千亿左右的规模。
也就是理论上平均每个月光利息就要还至少10亿的水平……
这手笔，真是想想都赤激啊
那么这笔钱，到时候到底该怎么还呢？
嗯……
“先不用想那么多！先把地全都搞到手再说！”
两天后，在五一国际劳动节这个很有意义的日子里，东风投资集团总部会议室里，梁鑫和一大票东风投资集团的高管们再次齐聚一堂，反复对这个巨大到吓人的计划，做具体的空手套白狼推演。梁鑫站在巨大的中国地图前，手里拿着激光笔，满腔豪情。
“在乐观评估国内房地产市场必将大幅度火热的背景下，我们完全可以再加二次杠杆，来一次性解决成本的问题。
具体方案是，先用我们首轮理财募资而来的四百亿可用资金，在全国大概两百五十座城市，买下足够建设三百座东风广场的土地，这部分土地的资金和债务问题，根据我们之前的推演，可以说是绝对安全的，就算爆雷了，唯一的受害者，也仅仅只有三金科技一家，而且三金科技最大的损失也不是破产，仅仅是可能无法按时上市。
那么这部分土地，我们暂时将其归类为A类土地。然后以A类土地为抵押物，我们再进行第二次的杠杆，在三线以上城市，买下总额同等于A类土地的B类土地。按每年不超过百分之十五的利息来算，四百亿负债的B类土地，每年需要付出的成本，就是六十亿。而土地的价格，我判断增长速度应该还要快过房价。那么我们只需要等到B类土地，在未来五年之内，价格增长两倍以上，我们就能通过直接卖出所有的B类土地，获得一千两百亿的资金。
这部分资金，就将直接抵充掉我们购买A类和B类土地所付出的，总计八百亿的够地成本，同时扣除五年三百亿的B类土地资金成本后，还能净收入一百亿左右。因此，我们最稳妥的做法，是对B类土地只买不建，囤积居奇、待价而沽！
与此同时，我们对A类土地的开发，应该做如下安排。
首先我们应该将A类土地的所在地，分成一到五线城市，对于规模较小的四线和五线城市，我们暂时不做开发。土地也仅仅只先预购足够建设广场的部分，短期内不急于进行开发；因为四线和五线的城市，不论是建设广场抑或是开发商品楼房，收益相较而言都是相对来说比较低的，这样的收益，完全无法填补上我们资金环节的漏洞。
所以我们对A类土地的开发，最起码要从三线城市开始。以W市为例，我们在这里，按照人均消费能力和平均房产价格，将W市列为二线城市。假设我们在类似W市这样的城市里，拿下一块两百亩的住宅用地，总建筑面积可以达到四十五万平方，按照每平方平均一万块来计算，就是四十五亿的销售额。那么刨去这里头我们已经预扣掉的拿地成本，哪怕只按不到百分之五十的利润来计算，这样一块两百亩的土地，我们至少能获利二十个亿。
这二十个亿，一部分可以抵消我们在当地建设广场的成本，剩余的十个亿，拿来填补A类土地的资金漏洞完全绰绰有余。
而且要知道，我们的A类土地资金使用成本，是有准备金的。在接下来的两年时间里，我们完全不需要考虑A类土地还钱的问题，也就是说，只要同时开工六个这样工地，以预售的方式拿到购房款，我们就能稳定保证，A类土地和B类土地的资金不崩盘。
我们不妨以二线城市的六个两百亩为一轮。
只要能完成第一轮建设，我们就能先结清和三金科技之间的债务。
等完成第二轮，我们就能获得六座东风广场的全部建设成本。
这个时候，广场建设和商品住宅建设就可以同时进行。
并且大家不要忘记，房价是在上涨的。三年之后，我们可能根本不需要二线城市的一轮建设——只需要三线城市的一轮建设，就能满足我们资金链的需求。
同时呢，随着一线城市东风广场的落成，我们在战略上的回血也将开始。甚至一线城市商品住宅卖出一轮的钱，足够我们修建五六个广场。一线城市的商品住宅，反倒不需要着急。
最后我来总结一下，就是一线城市，首先着重建设广场，打造品牌，同时尽可能多地囤积土地，适当时候开始投入建设；二线城市和三线城市，抓紧大规模拿地，首重商品住宅开发，为整个战略计划提供资金支持，等到整体资金情况平衡稳定后，再考虑进行广场建设；三线城市少量囤积土地，未来以广场建设或者其他自用商业地产建设为主。
那么接下来我们的问题，就是要先区分出来，到底哪些是一线，哪些是二三线，哪些是四五线。然后马上行动，抓紧把我们的人，派到那些一二三线城市去，一秒都不能再拖了！”
梁鑫的激光笔，停在了S市凸出的三角上。
会议室里，东风国际地产的众人一片轻呼，脸上写满振奋和蠢蠢欲动。
滕增岁眼里隐隐精光闪动。
虽然梁鑫的这一切冒险计划，全都是建立在房价一定猛涨的基础和前提上。
严格来讲，简直就是在赌博。
可梁鑫那不知来自何处的自信，却让滕增岁对那个未来，也充满了说不清道不明的信心。
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“嗯。”梁鑫对那人点了点头，“对，我们说了算。”
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