第512章 空白套白鲸（上）
第512章空白套白鲸（上）
2007年6月9日周六下午，梁鑫一行人抵达北方环渤海区域某三线城市。因为周末不上班的原因，他们并没能第一时间见到本地相关部门的负责人。不过好在也不是没有事情可做，趁着这点时间，梁鑫立马就让两个月前就跑来这里办事的分公司负责人，带着他们浩浩荡荡去了本地项目的所在地——某片极其破旧的棚户区。
由东风投资集团直接委派过来的这位陆经理财务出身，一路上满嘴都是数据，思路很清楚地跟梁鑫汇报道：“梁总，这边这片区域总占地面积是两百四十亩，总住户数是一千两百零四户，户籍人口三千八百六十六人。这边地方上的意思是，全部面积分摊到各户头上，就别算什么住宅面积和公共面积了，按平均每平方补贴四千八来算，我们出七亿七，直接交给当地，他们拿钱负责拆迁和安置，把这片地方全部夷平后，我们马上进来施工……”
“其他费用呢？”
梁鑫左右看着棚户区上空乱糟糟的电线，小弄堂两旁脏兮兮的阴沟，仿佛回到了七八年前的W市老家，内心既怀念又嫌弃。
陆经理道：“全部算进去了，转让金还有各种税费，全包括在里面。”
“妈的那也太离谱啊。”梁鑫道，“两百四十亩的地，只有有三分之一都是小路吧？”
“不好说，有些小弄堂走路的地方，过去也是有产权的。”陆经理道，“这边的很多地方，都是以前分地分房的时期人为分割出来，好多院子里的空地，看着好像是公共的，有些部分可能又有住户的产权在里头，有些公共区域，以前就相当于是地主家的后院什么的……”
“那我们的其他建设成本还没算进去呢。”梁鑫眉头微皱，“光拿地就要七亿七，两百四十亩的地，能抠出来盖楼的地最多也就一半，一百二乘以个六六七，一平方一千五……”手里拿着计算器噼里啪啦敲，最后敲出个数来，“盖楼还得花一亿二，那踏马的这片地方，光开发成本就十个亿了。本地有关部门，胃口也太大了吧？吃相是不是有点难看啊？”
陆经理忙道：“梁总，这边是市中心啊，您看我们按二十四万平的总建筑面积来算，一平方卖一万，营收就二十四亿了，一整个项目下来，税后利润差不多能有十个亿。”
“倒也是……”梁鑫点点头，“这边拆迁工作好做吗？”
“应该没问题吧。”陆经理指了指四周脏乱的环境，“这种地方，谁不想早点搬走啊？”
话音落下，胡同里不少看热闹的老头老太，就纷纷叫嚷起来。
“这边要拆了啊？”
“赔多少钱啊？”
“你们是政府的人吗？”
各个眉飞色舞，喜出望外。
梁鑫稍微放慢脚步，随口问一个老头道：“大爷，您家房子有多大？”
老头看梁鑫觉着年轻，但见他身后呜呜泱泱的阵势，也就不管这点小问题了，笑呵呵道：“六十来个平方吧，你们什么时候过来拆啊？”
“哈哈哈……”梁鑫半个字都没透露，直接打着哈哈，敷衍过去。
一大群人在胡同里走了两个多小时。
最后从一条巷子里拐出来，便是城市的主干道。
小巷对面，正对着他们入住的酒店。
过马路的时候，陆经理还在跟梁鑫叨叨：“这边的意思是，我们要么先把这个项目接下来，不然的话，他们是不会把其他地块批给我们的，接手这个项目就是我们拿其他地块的条件。”
“挺会提条件啊。”
梁鑫笑道，“那你抓紧跟这边的领导约个时间吧，最好星期一早上就能坐下来谈，有什么别的问题的，咱们争取一次性谈明白，我们接下来还有好几个别的地方要看。”
陆经理道：“我回头马上就联系，您看，那边那幢楼，就是这边街道的办事处，区政府也离得不远。”他指向和酒店仅仅百来米之隔的小楼。
梁鑫远远看了眼，嗯了一声。
片刻后，众人回到酒店。
梁鑫担心陆经理已经收了不该收的钱，先把他打发走。然后在酒店开了个会议室，一群人坐下来，梁鑫开门见山就问：“大家觉得，这片地方位置怎么样？”
底下二十来人，基本全都堪称卖楼这件事上专家中的专家。
W市从第一次旧城改造开始，他们中的很多人就已经在干这行了。
梁鑫的问题一提出来，立马有个德高望重的经理说道：“梁总，位置很好，放在咱们W市的话，稍微炒一炒，一平方卖到两万完全没问题。陆经理刚才说一万，我觉得有点保守了。”
梁鑫脸上很尊重对方意见的样子，认真点点头，又问其他人：“大家都觉得不错吗？”
“不错，地理位置没问题。”
“主要是拆迁这块工作，这边不知道效率怎么样。”
“我们要是一次性把七个多亿扔进来，这边拆不动的话，情况就被动了。”
“不知道他们还有没有在接洽别的地产公司，要是没有的话，这片区域到现在都没人开发，估计就是资金方面的原因了，全国现在能一口气拿出这么多钱的地产公司不多。”
满屋子人畅所欲言。
梁鑫静静听着，等他们说完，才缓缓道：“大家说得很对，关键还是拆迁的问题。咱们目前呢，开发思路是很简单的。一座城市，至少拿三块地。第一块地，拿来盖楼，第二块地，开发我们的广场，第三块地，看情况开发或者等时间卖掉。
拿卖楼的钱，覆盖整个建设和开发成本，包括我们修建广场的成本和融资的成本；拿卖地的钱，覆盖我们拿地的成本。
按刚才的计算，这边这个项目，总利润大概十个亿。这十个亿，刚好足够修一个广场，同时一号地块的建设和拿地成本，也已经覆盖住了。这样我们再多拿一块地的话，不管是开发还是直接出售，捏在手里肯定不亏。这个项目，整体上我看问题不大。那就……先敲定了？”
会议室里的众人，纷纷点头。
眼里闪耀着和拆迁户们差不多的光芒。
大家都是拿项目提成的。
项目推进得越快，他们越早拿钱。
而且出了事反正有梁鑫担着……
怕个鸡毛啊！
“行吧，那……关总，你拿个简单的谈判方案出来，各方面成本，你看情况能争取的再争取一下，省下来的钱，每一毛都是弟兄们的奖金。”
“哈哈哈哈……”
会议室里一阵愉快的笑声。
梁鑫微笑看着，拿出手机，给蓝秋燕打了个电话，“妈，东风慈善账上现在有多少钱？慈安理财的钱，银行那边返回来没？”
“四十六亿。”蓝秋燕道，“你要多少？”
“先给我打十个过来吧。”梁鑫道，“东风广场叉叉市分公司，我后天让人带项目合约回去，凌煜那边的领导，我已经跟他们谈好了，我们等额把剩下的钱全都贷出来……”
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2007年6月9日周六下午，梁鑫一行人抵达北方环渤海区域某三线城市。因为周末不上班的原因，他们并没能第一时间见到本地相关部门的负责人。不过好在也不是没有事情可做，趁着这点时间，梁鑫立马就让两个月前就跑来这里办事的分公司负责人，带着他们浩浩荡荡去了本地项目的所在地——某片极其破旧的棚户区。
由东风投资集团直接委派过来的这位陆经理财务出身，一路上满嘴都是数据，思路很清楚地跟梁鑫汇报道：“梁总，这边这片区域总占地面积是两百四十亩，总住户数是一千两百零四户，户籍人口三千八百六十六人。这边地方上的意思是，全部面积分摊到各户头上，就别算什么住宅面积和公共面积了，按平均每平方补贴四千八来算，我们出七亿七，直接交给当地，他们拿钱负责拆迁和安置，把这片地方全部夷平后，我们马上进来施工……”
“其他费用呢？”
梁鑫左右看着棚户区上空乱糟糟的电线，小弄堂两旁脏兮兮的阴沟，仿佛回到了七八年前的W市老家，内心既怀念又嫌弃。
陆经理道：“全部算进去了，转让金还有各种税费，全包括在里面。”
“妈的那也太离谱啊。”梁鑫道，“两百四十亩的地，只有有三分之一都是小路吧？”
“不好说，有些小弄堂走路的地方，过去也是有产权的。”陆经理道，“这边的很多地方，都是以前分地分房的时期人为分割出来，好多院子里的空地，看着好像是公共的，有些部分可能又有住户的产权在里头，有些公共区域，以前就相当于是地主家的后院什么的……”
“那我们的其他建设成本还没算进去呢。”梁鑫眉头微皱，“光拿地就要七亿七，两百四十亩的地，能抠出来盖楼的地最多也就一半，一百二乘以个六六七，一平方一千五……”手里拿着计算器噼里啪啦敲，最后敲出个数来，“盖楼还得花一亿二，那踏马的这片地方，光开发成本就十个亿了。本地有关部门，胃口也太大了吧？吃相是不是有点难看啊？”
陆经理忙道：“梁总，这边是市中心啊，您看我们按二十四万平的总建筑面积来算，一平方卖一万，营收就二十四亿了，一整个项目下来，税后利润差不多能有十个亿。”
“倒也是……”梁鑫点点头，“这边拆迁工作好做吗？”
“应该没问题吧。”陆经理指了指四周脏乱的环境，“这种地方，谁不想早点搬走啊？”
话音落下，胡同里不少看热闹的老头老太，就纷纷叫嚷起来。
“这边要拆了啊？”
“赔多少钱啊？”
“你们是政府的人吗？”
各个眉飞色舞，喜出望外。
梁鑫稍微放慢脚步，随口问一个老头道：“大爷，您家房子有多大？”
老头看梁鑫觉着年轻，但见他身后呜呜泱泱的阵势，也就不管这点小问题了，笑呵呵道：“六十来个平方吧，你们什么时候过来拆啊？”
“哈哈哈……”梁鑫半个字都没透露，直接打着哈哈，敷衍过去。
一大群人在胡同里走了两个多小时。
最后从一条巷子里拐出来，便是城市的主干道。
小巷对面，正对着他们入住的酒店。
过马路的时候，陆经理还在跟梁鑫叨叨：“这边的意思是，我们要么先把这个项目接下来，不然的话，他们是不会把其他地块批给我们的，接手这个项目就是我们拿其他地块的条件。”
“挺会提条件啊。”
梁鑫笑道，“那你抓紧跟这边的领导约个时间吧，最好星期一早上就能坐下来谈，有什么别的问题的，咱们争取一次性谈明白，我们接下来还有好几个别的地方要看。”
陆经理道：“我回头马上就联系，您看，那边那幢楼，就是这边街道的办事处，区政府也离得不远。”他指向和酒店仅仅百来米之隔的小楼。
梁鑫远远看了眼，嗯了一声。
片刻后，众人回到酒店。
梁鑫担心陆经理已经收了不该收的钱，先把他打发走。然后在酒店开了个会议室，一群人坐下来，梁鑫开门见山就问：“大家觉得，这片地方位置怎么样？”
底下二十来人，基本全都堪称卖楼这件事上专家中的专家。
W市从第一次旧城改造开始，他们中的很多人就已经在干这行了。
梁鑫的问题一提出来，立马有个德高望重的经理说道：“梁总，位置很好，放在咱们W市的话，稍微炒一炒，一平方卖到两万完全没问题。陆经理刚才说一万，我觉得有点保守了。”
梁鑫脸上很尊重对方意见的样子，认真点点头，又问其他人：“大家都觉得不错吗？”
“不错，地理位置没问题。”
“主要是拆迁这块工作，这边不知道效率怎么样。”
“我们要是一次性把七个多亿扔进来，这边拆不动的话，情况就被动了。”
“不知道他们还有没有在接洽别的地产公司，要是没有的话，这片区域到现在都没人开发，估计就是资金方面的原因了，全国现在能一口气拿出这么多钱的地产公司不多。”
满屋子人畅所欲言。
梁鑫静静听着，等他们说完，才缓缓道：“大家说得很对，关键还是拆迁的问题。咱们目前呢，开发思路是很简单的。一座城市，至少拿三块地。第一块地，拿来盖楼，第二块地，开发我们的广场，第三块地，看情况开发或者等时间卖掉。
拿卖楼的钱，覆盖整个建设和开发成本，包括我们修建广场的成本和融资的成本；拿卖地的钱，覆盖我们拿地的成本。
按刚才的计算，这边这个项目，总利润大概十个亿。这十个亿，刚好足够修一个广场，同时一号地块的建设和拿地成本，也已经覆盖住了。这样我们再多拿一块地的话，不管是开发还是直接出售，捏在手里肯定不亏。这个项目，整体上我看问题不大。那就……先敲定了？”
会议室里的众人，纷纷点头。
眼里闪耀着和拆迁户们差不多的光芒。
大家都是拿项目提成的。
项目推进得越快，他们越早拿钱。
而且出了事反正有梁鑫担着……
怕个鸡毛啊！
“行吧，那……关总，你拿个简单的谈判方案出来，各方面成本，你看情况能争取的再争取一下，省下来的钱，每一毛都是弟兄们的奖金。”
“哈哈哈哈……”
会议室里一阵愉快的笑声。
梁鑫微笑看着，拿出手机，给蓝秋燕打了个电话，“妈，东风慈善账上现在有多少钱？慈安理财的钱，银行那边返回来没？”
“四十六亿。”蓝秋燕道，“你要多少？”
“先给我打十个过来吧。”梁鑫道，“东风广场叉叉市分公司，我后天让人带项目合约回去，凌煜那边的领导，我已经跟他们谈好了，我们等额把剩下的钱全都贷出来……”
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